Katinka van de Brug | Studio040

Slimmer Kopen: hoe Trudo de regels kneedt om sociale huurders aan een koophuis te helpen

Sociale koop kan een (gedeeltelijke) oplossing zijn voor de woningnood. Bij Trudo willen ze het grootschalig aanpakken, maar de boekhoudregels zitten in de weg. Een zoektocht langs de mazen in de wet voor meer woningen.

Veel toepasselijker had de decoratie van de bovenste verdieping van de Apparatenfabriek niet kunnen zijn. In de bijna honderd jaar oude fabriek van Philips op Strijp S fleuren kasten vol oude radio’s de bezoekershoek en de receptie op van Stichting Trudo. De corporatie wil het voormalige fabrieksterrein in rap tempo bestendig maken voor de 21ste eeuw, evenals andere delen van de stad. Dat betekent bouwen bouwen bouwen, met het geld dat Trudo hoopt te verdienen met sociale koop.

Corporatie als makelaar
Woningbouwcorporaties moeten mee met de tijd, vindt Theo van Kroonenburg, een van de drie directeur-bestuurders van Trudo. Veel corporaties richten zich vooral op sociale verhuur en hebben weinig geld beschikbaar voor bouwprojecten. Tegelijkertijd zijn een koophuis of vrije sectorhuurhuis voor middeninkomens veel te duur, zodat velen een (te goedkope) sociale huurwoning bezet houden. Het resultaat: te weinig nieuwe huizen en te weinig doorstroom.

Slimmer Kopen, waarbij mensen met korting een koophuis bemachtigen, verhelpt dat. “Als je een woning koopt, bouw je vermogen op,” zegt Van Kroonenburg. “Dat vergroot later de kans op een huis op de vrije markt. Tegelijkertijd halen we als corporatie met Slimmer Kopen het geld uit de stenen van huurwoningen om te investeren in nieuwbouw.”

Van Kroonenburg is verantwoordelijk voor strategie en innovatie van Trudo. Met het stimuleren van Slimmer Kopen bouwt hij voort op de lijn van voormalig bestuurder Thom Aussems, die het concept in de jaren negentig ontwikkelde. “Het oude paradigma is dat corporaties met verhuren bezig zijn. Het nieuwe paradigma gaat om betaalbaar wonen, huren én kopen.”

Slimmer Kopen
Het idee van Slimmer Kopen is simpel. Trudo verkoopt een woning uit het eigen bestand met gemiddeld 20 tot 30 procent korting. De precieze korting hangt af van het type woning en het inkomen van de koper. Iedereen zonder eigen huis komt in aanmerking, zolang het jaarinkomen niet hoger is dan 44.000 of 55.000 euro, afhankelijk van de marktwaarde van de woning.

De koper sluit een hypotheek af voor het bedrag na korting en heeft relatief lagere maandlasten en meer besteedbaar inkomen. Hij kan het huis verbouwen en naar eigen inzicht inrichten. Onderhoud en renovatie zijn voor eigen rekening. Als de koper na verloop van tijd wil verhuizen, moet hij de woning eerst weer aan Trudo aanbieden. Trudo mag de woning terugkopen, waarbij eerst de korting wordt verrekend.

De korting is in feite een renteloze lening van Trudo aan de koper. Bij verkoop vloeit die renteloze lening weer terug naar de corporatie, ook als Trudo de woning níet zou terugkopen. Omdat de korting een percentage is, kan het kortingsbedrag bij verkoop hoger of lager uitvallen dan bij aankoop, afhankelijk van de waardeontwikkeling van de woning.

Na het verrekenen van de korting delen de koper en Trudo de over- of onderwaarde van de woning. In deze tijden lijkt een waardedaling haast onmogelijk, maar nog geen tien jaar geleden was die in veel gevallen de realiteit. Om de koper te stimuleren in de woning te blijven investeren, berekent een taxateur bij verkoop de meerwaarde van eventuele verbeteringen, die vervolgens worden verrekend. Na terugkoop kan Trudo de woning opnieuw aanbieden als sociale huur- of koopwoning.

KoopGarant
Trudo is niet de enige corporatie die zich bezighoudt met betaalbare koop. Stichting OpMaat biedt met KoopGarant en KoopStart vergelijkbare constructies, die corporaties en projectontwikkelaars kunnen afnemen. Kopers krijgen tot maximaal 33 procent korting op de aankoopprijs van de woning. Een belangrijk verschil met Slimmer Kopen is dat aanbieders van KoopGarant een terugkoopplicht hebben in plaats van een terugkooprecht.

Toch ziet Simone van de Kuit, directeur van Stichting Op Maat, het animo voor KoopGarant al jaren teruglopen. “In 2011 ging het nog om zo’n 6.000 à 7.000 huizen waarvan zo’n 2.500 nieuwbouwwoningen. In 2019 was dit teruggelopen naar vijfhonderd tot zevenhonderd woningen, uitsluitend in de bestaande voorraad.”

Ze wijst naar de herziening van de Woningwet in 2015. “Corporaties mogen zich sindsdien alleen nog maar richten op de doelgroep met de laagste inkomens. De aandacht voor betaalbare koop is verschoven naar een focus op sociale huur.”

Lamgeslagen door de Woningwet
Intussen is er dringend behoefte aan betaalbare koop, blijkt uit onderzoek dat bureau Companen in opdracht van OpMaat deed. De helft van de starters en middeninkomens wil een eigen huis, terwijl slechts één op de tien te koop staande woningen betaalbaar is voor starters. Hoewel gemeenten middeninkomens graag willen helpen, lukt het niet altijd om dat te vertalen in beleid. Corporaties zijn erg voorzichtig om deze taak (weer) op zich te nemen.

Van Kroonenburg herkent dat. “Corporaties hebben soms enorme investeringsmogelijkheden maar benutten ze lang niet altijd. Dat kan ook liggen aan een tekort aan beschikbare bouwlocaties. Sinds de aanpassing van de Woningwet hebben ze bovendien fors minder woningen gebouwd, terwijl de vraag sterk is toegenomen.”

En dat terwijl corporaties juist voordeel kunnen hebben van sociale verkoop. Huurwoningen zijn hun eigendom en vereisen onderhoud en renovatie, die ze betalen met de inkomsten uit huur. Als corporaties woningen met korting verkopen, komt er geld vrij om te investeren in nieuwbouw. Ze hebben dan ook niet meer de kosten voor onderhoud en renovatie. Tegelijkertijd blijven ze voldoen aan hun maatschappelijke opdracht: betaalbare woningen bouwen en beheren voor mensen met lagere inkomens.

Een ander voordeel van Slimmer Kopen is het positieve effect op de leefbaarheid. Bij Trudo merken ze dat het mengen van sociale huur-en koopwoningen de leefbaarheid verbetert, in tegenstelling tot wijken met hoofdzakelijk corporatiebezit. Daar stapelen de problemen zich makkelijker op, omdat er concentraties van kwetsbare mensen kunnen ontstaan. “Zonder Slimmer Kopen zouden we haarden van criminaliteit hebben gehad, zoals vroeger. Nu kun je veilig door elke wijk in Eindhoven rijden.”

Boekhoudkundige beperkingen
Sociale koop is ook goed voor de portemonnee van de kopers. Volgens Trudo heeft 80 procent van de kopers bij aankoop een inkomen waarmee ze in aanmerking komen voor sociale huur. De overige 20 procent heeft dan al een middeninkomen. Bij uitstroom, gemiddeld twaalf jaar later, zijn deze percentages omgedraaid. Zo’n 80 procent van de verkopers heeft dan een middeninkomen, tegenover 20 procent rond de sociale huurgrens.

Het liefst zou Van Kroonenburg dan ook vol inzetten op Slimmer Kopen. Hij stuit daarbij op boekhoudkundige regels. “Als een corporatie woningen verkoopt via een Verkoop onder Voorwaarden-constructie moeten die woningen op de balans blijven staan. Volgens de boekhoudregels zou er een terugkoopverplichting op rusten. Dat is niet zo bij Slimmer Kopen en tóch moeten we de volledige waarde van de woningen op de balans houden. Dat beperkt ons ontzettend in het geld dat we kunnen vrijmaken voor nieuwbouw.”

Gek genoeg staat de korting die Trudo aan kopers geeft dan weer niet op de balans. “We hebben de afgelopen twintig jaar 3.700 woningen verkocht via Slimmer Kopen. Als je uitgaat van zo’n 40.000 euro korting per woning, gaat het om 150 miljoen euro ‘stil’ geld dat niet op de balans mag staan. Dat kunnen we dus ook niet gebruiken om huizen mee te bouwen. Zo worden we op twee manieren beperkt in onze ambities.”

Daarom heeft de corporatie inmiddels een uitzonderingspositie aangevraagd bij de minister. Ook is Van Kroonenburg in gesprek met investeerders. “Externe financiers als banken hanteren andere criteria voor de financiële gezondheid van een bedrijf dan de toezichthouder. We overwegen om de kortingsconstructie van Slimmer Kopen onder te brengen in een investeringsfonds dat losstaat van Trudo. Dan hoeven de woningen niet meer bij ons op de balans te staan en komt er meer geld vrij voor nieuwbouw.”

Van Kroonenburg praat met ‘grote bedrijven in de Brainport-regio’ om de geesten rijp te krijgen voor zo’n Slimmer Kopen-fonds. Dat kan voor hen ook gunstig zijn om huisvesting voor hun werknemers te regelen. Om welke bedrijven het gaat, wil hij nog niet zeggen. ASML is in deze fase in ieder geval nog niet bij de gesprekken betrokken.

Overdrachtsbelasting omzeilen
Cruciaal voor het slagen van sociale koop als oplossing voor de woningnood is dat de woningen op termijn beschikbaar blijven voor de doelgroep. Dat is lang niet altijd het geval, weet Van de Kuit. “In 2020 kochten de bij ons aangesloten corporaties en projectontwikkelaars in totaal 1.650 woningen terug. Daarvan werd ongeveer 15 procent opnieuw verkocht via KoopGarant. Ongeveer 35 procent ging naar sociale huur en de helft werd op de vrije markt aangeboden.”

Corporaties hebben de inkomsten nodig voor verduurzaming, of ze besluiten dat de woningen niet meer tot de kernvoorraad behoren. Van de Kuit ziet ook dat KoopGarant en Slimmer Kopen een groot beslag leggen op de financiële speelruimte van corporaties. Daar komt nog eens bij dat de overdrachtsbelasting voor beleggers begin dit jaar is verhoogd van 2 naar 8 procent. Corporaties gelden voor deze regel als beleggers. “Bij elke terugkoop van een sociale koopwoning moeten corporaties 8 procent overdrachtsbelasting betalen. We zijn hard aan het lobbyen om dit te veranderen.”

Bij Trudo hebben ze ook hier een oplossing voor. In plaats van zelf als verkopende partij op te treden, fungeert de corporatie sinds dit jaar als tussenpersoon. Slimmer Kopen-woningen worden direct doorverkocht aan een nieuwe eigenaar, die ook weer korting krijgt. Deze constructie is goedgekeurd door de fiscus. Van Kroonenburg verwacht zeshonderd van dit soort transacties per jaar te kunnen afsluiten. “Het is gewoon anders naar de business kijken. We zoeken een combinatie van maximale huisvesting en investering.”

Laat je reactie achter